本篇文章中，筆者梳理了長租公寓的生長歷程并總結了長租公寓存在的成績：暴雷，周期長，利潤低，長租公寓的困難還有待辦理。
2019 年不但是同享經濟的交卷年。
美東時間 10 月 7 日，長租公寓服務商青客公寓向美國證券生意業務委員會遞交了招股書，個中顯示其企圖于納斯達克上市，股票生意業務代碼為“QK”，預計融資 1 億多美元，承拉霸機英文銷商為摩根士丹利以及中國國際金融有限公司。
不但是可能成為“外洋上市第一股”的青客，長租公寓玩家此前便前后傳出已經有赴美 IPO 企圖。
9 月 12 日，有外媒報導稱蛋殼公寓最快將于本年內赴美 IPO，募資金額為 6 至 7 億美元；越日，自若也被傳出思量于 2020 年赴美 IPO，擬籌資 5 億至 10 億美元。
據克而瑞數據顯示，截止 2019 上半年，自若、蛋殼、青客分手盤踞了《疏散式公寓經營商治理房源排行》的第1、第三與第四位。
換言之，被“二房主”質疑多年的長租公寓已經經紛紛行至 IPO 前夕。
但要曉得的是，另一個一樣違負“二房主”標簽的行業之俊彥，正因其貿易模式也陷于水火倒懸中。8 月提交招股書后，WeWork 先是遭資源寒遇，估值從 470 億美金腰斬至 200 億美金如下；爾后負責 CEO 的創始人俄然被開除，IPO 被迫推延；往常又曝出，軟銀對 WeWork懺悔，要在點竄早前估值后，才追加 10 億美元投資。
但隨即而來的疑難是，長租公寓會重蹈 WeWork 復轍嗎？
1、長租公寓由何鼓起
既然有“二房主”，那必定有“大房主”。以當下的市場分類而言，長租公寓首要分為三類：
- 房企長租公寓；譬如萬科泊寓、龍湖冠寓。
- 集中式長租公寓；譬如魔方、樂乎、QT電子老虎機窩趣。
- 疏散式長租公寓；譬如自若、相寓、蛋殼。
集中式的經營商不僅有房企，也包含收購或者轉租而來的垂直經營商，但出租房源都是自力成棟；疏散式則相似于滴滴慢車，經營商經由過程與小業主簽約獵取六合彩金額算法小區平易近宅，再進行同一的裝修出租。
房企類嚴厲來說屬于集中式，相似于網約車范疇做自營的曹操，自帶開發、持有物業上風；而若是以根本盤為維度去下細分，還有房企系、中介系、酒店系、守業系、國度隊等說法。
簡略來說，長租公寓戰場早已經進入多方角力。而形成各路玩家了局捉對廝殺的違景，必要追溯到被稱為“長租公寓元年”的 2017 年。
一方面是政策拉霸機程式盈利；昔時 7 月21日，住建部會同發改委等八部分印發《對于在生齒凈流入的大中城市加速生長住房租賃市場的關照》，并拔取了 12 城作為首批開鋪住房租賃試點單元；中心更明確提出要生長住房恒久租賃市場；外加十九大召開后提出的“房住不炒”后的房市降溫，開發商甘心捐軀現金流歸籠以期政策鋪開再入市。
一方面是生齒盈利；不僅我國流感人口仍堅持增加慣性，且比擬成熟國度、成熟市場 60% 的租房生齒占流感人口占比，海內最高的上海也無非 40%；尤為是 Z 世代逐漸進入職場，關于棲身情況精品化需求，也匆匆成了租房市場的花費進級。
多方緣故原由，配合匆匆成了長租公寓市場的昌盛。據艾媒資訊發布的《2019中國長租公寓市場近況考察與花費者舉動監測講演》顯示，預計到 2020 年、2025 年，我國屋宇租賃市場范圍將分手到達 1.6 萬億元、2.9 萬億元。
二、自帶的“爆雷體質”
以及同享單車等諸多賽道同樣，長租公寓也演出了無數“眼望他起高樓、宴來賓、樓塌了”的戲碼。
據不齊全統計，僅 2017 年共有20家公寓品牌實現融資，融資金額突破 418 億元，個中既有投資、基金等業余機構入場，亦有面向社會的資產證券化產物。
而跟著 GO窩公寓、Color公寓、寓見公寓、好租好住、愛公寓、優租客、愷信亞洲、鼎家公寓等接連曝出資金鏈斷裂，從 2017 年 2 月至本年 3月，已經有20多家長租公寓品牌前后“爆雷”。
從 2017 到 2018，無非兩年長租公寓便演出了“一半是海水一半是火焰”。
究其緣故原由，潘石屹在客歲 8 月的一次會議上便有過判定——“這個買賣便是虧的”：
“緣故原由很簡略，做長租公寓肯定會有銀行存款。若是是從銀行存款來的利錢，按照銀行的基準利率是 4.9%。把款貸過來建成公寓，再租進來，你的歸報率最高明無非 1%，以是這個買賣是虧的。”
長租公寓最早是由新加坡房地產集團帶入中國的水貨，落地中國之初對準的是金領、外商等中高階層。
在上文提到的政策、生齒兩重盈利推進下，金融機構紛紛相應，輕資產、低門檻的疏散式拿房的二房主模式電競運彩怎麼買才替換了最后的集中式拿房（收購整棟物業）。
但支流的二房主模式生成存在一個悖論：一二線城市優質房源本就有限，浩繁玩家簇擁入場致使拿房價錢進一步被推高。出價不敷輕易丟掉房源，出價到位又致使租價推高而租不進來。
克而瑞發布的《2019租賃室廬行業白皮書》顯示，海內1、二線重點城市室廬房錢歸報率中位數僅為 2.04%，歸報周期中位數更是近 50 年，遙低于辦公物業歸報率 4%-6% 的程度。
換言之，歸報低、周期長。
但這難不倒善于讓“羊毛出在豬身上”的部門守業玩家。
譬如賡續提高周轉效率，部門經營商僅 20 多天便能收房裝修到入住全流程，極大壓低了空置本錢，以至于客歲接連曝出甲醛超標等重大質量成績。
而房錢貸則是加倍“治標”的慣例手腕。
經營商化身“中介”，對接租客以小我私家信用向第三方金融機構或者銀行存款，使得缺乏貸款的年青白領以還貸的方式完成月付租房；機構則一次性把全年的房錢打給公寓方，使經營商完成資金周轉、積淀，和后續房源擴張。
這為以后的爆雷埋下伏筆。現在，不僅海內一二線城市仍然有明明的淡淡季空置率尚不穩固，且有劇烈競爭致使市必贏老虎機場營銷投入居高不下。一旦經營商資金鏈斷裂，就是租客金融機構迸發沖突，上海、浙江等多地監管部分都曾經緊迫鳴停相關營業。
隨時可能爆炸的房錢貸，與還沒有成熟的紅利模式，才是長租公寓的兩大焦點困難。
3、會重蹈 WeWork 復轍嗎
“青客們”與“WeWork們”望下來切實其實有著很強的“二房主性子”，一個面臨的是民眾，一個面臨的是企業，但焦點都能一言以蔽之：轉固定本錢為可釀成本，將恒久房源與短期租戶婚配。
WeWork 往常的窘境，實在更多源于畫出的大餅與招股書反映的實際天差地別。
這個大餅先因此同享經濟的面目浮現，但與 Uber、Airbnb 不同的是，其與后兩者的輕資產平臺型服務不同，其不僅沒有經由過程算法殺青生意業務，更是“承租-裝修-出租”的重資產模式。
WeWork 還對外聲稱實在現了行使數據選址、設計以及調配空間，但其經營效率卻并沒有隨范圍效應而晉升；爾后，WeWork 提出空間即服務（Space-as-a-Service），又推出了同享公寓WeLive、同享進修空間WeGrow、健身房品牌Rise by We、同享集市WeMrkt 等諸多產物。
VC 樂意為 WeWork 做出的“科技公司”的 PPT 買單，實質是為了取得六合彩怎麼算退出收益；但實際的華爾街卻望到，會員數目與經營范圍都遙超 WeWork 的 IWG 估值無非 37 億美元。
反觀長租公寓，戰火燃起之初便擺了然是一門地發生意。
作為私家空間，無論是道德仍是執法層面都沒法撐起“數據”、“告白”等互聯網貿易模式想象空間。
其次，在索求紅利模式方面，為了均衡繁多的收入布局，現在已經知拓鋪偏向也是在公寓配套的保潔、遷居、文娛裝備等增值服務方面，然則否可行、用戶需求凹凸仍然還沒有失去驗證。
長租公寓自身就缺少承載估值泡沫的空間。
譬如青客的招股書便提到：“經由過程以及業余的家庭服務提供商、電子商務公司和其余類型的第三方服務公司互助，給用戶供應普遍的增值服務，近期還推出了基于會員的“青客優選”平臺。”
而某種意義上，相對于于同享辦公更低的門檻，反倒加快了長租公寓在 IPO 之前便進入了洗牌期。譬如為了脫節房錢貸這肯定時炸彈，頭部玩家最先針對不同條理市場，進行“重資產+中資產+輕資產”的協同結構，自若、相寓就都前后進行了收購物業進行經營。
換句話說，關于競爭門檻低、競爭充沛且很快進入洗牌期的長租公寓而言，要重蹈 WeWork 復轍關于“并不輕易”。
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